“E se vendessi tutto? Ma quanto vale il mio hotel?” Chi è nel settore alberghiero lo sa: prima o poi questo tipo di riflessioni si affrontano.
La paura di dover affrontare continui cambiamenti, le incognite dovute a fattori incontrollabili come quegli climatici, geologici o sanitari che viviamo in questi tempi, il cambio generazionale, le nuove tecnologie o semplicemente un po’ di stanchezza sono alcune delle ragioni per cui è lecito domandarsi almeno una volta nella vita se proseguire o meno l’attività di albergatore. D’altro canto sono numerose le persone in cerca di nuovi stimoli che approcciano il turismo e il settore dell’ospitalità come la panacea di tutti i mali. Probabilmente il pensiero si fonda sulla sola teoria che il lavoro di oste si limiti ad una questione di “socialità”.
La valutazione di un immobile alberghiero è una dinamica assai complessa e spesso approcciata con metodologie errate sia nel quantificare un’ipotesi di prezzo di mercato, sia nei canali usati per l’eventuale promozione dell’investimento. Ma gli alberghi non si vendono sui social e sui siti di annunci, gli alberghi rappresentano delle aziende con caratteristiche univoche e necessitano di approfondite analisi utili a comprendere il valore dell’attività e il potenziale che essa può offrire in termini di rendita.
In Valle d’Aosta le destinazioni turistiche sono caratterizzate da imprese alberghiere dai tratti distintivi molto differenti tra loro, le stesse località sono interessate da flussi turistici assai diversi e ciclicamente irregolari. Come è normale che sia, tali differenze si ripercuotono sul valore di mercato delle stesse aziende alberghiere valdostane. Una prima caratterizzazione tipica dell’impresa valdostana è la sua dimensione, generalmente medio piccola se paragonata al comparto della ricettività. La dimensione piccola non è di per sé un male ma implica un coinvolgimento diretto della proprietà all’interno della struttura ragion per cui alcuni potenziali investitori che dispongono di capitali (ma non di competenze) non sempre risultano interessati a tali modelli di impresa sebbene in Valle d’Aosta vi siano alcune piccole imprese di ospitalità in grado di generare rendite comunque importanti. Un secondo fattore è la ciclicità del mercato valdostano, le aziende del comparto sono in grado di produrre elevati profitti solo in alcuni momenti dell’anno e non sempre sono nelle condizioni di affrontare aperture annuali. Anche questo elemento contribuisce chiaramente a determinare la redditività dell’impresa alberghiera valdostana perché di fatto implica approcci aziendali assai diversi durante l’anno. Esistono poi fattori intangibili che possono alterare i reali prezzi di un hotel che sono essenzialmente legati alla forza del brand delle destinazioni, esiste quindi la possibilità che alcune imprese alberghiere valdostane raggiungano alti valori di mercato derivanti in buona sostanza dalle loro collocazioni e da un più banale metodo di “comparazione” di trattative già concluse.
Nelle opportunità di investire nel settore alberghiero rientrano poi analisi legate alla posizione debitoria in cui versa l’azienda oggetto di interesse, allo stato di conservazione dell’edificio, alle rispondenze in termini di sicurezza e normative vigenti dell’immobile e solo in “parte” in una valutazione a carattere immobiliare basata sulla dimensione dell’edificio.
Il momento storico che stiamo vivendo apre per chi vuole investire in Valle d’Aosta alcune opportunità importanti, per certi aspetti inaspettate e forse irripetibili ma genera d’altro canto un basso livello di fiducia da parte di possibili investitori che non intravedono prospettive di crescita senza certezza della fine dell’emergenza sanitaria. Una situazione che inevitabilmente allunga i tempi delle trattative e pone il mercato in una situazione di precarietà assoluta tra denari fermi e debiti alti.
