Casa, i centri storici valgono 947 miliardi: il doppio di 10 anni fa. Roma al primo posto
Roma, 17 set. – (Adnkronos) – Cresce il valore immobiliare dei centri storici italiani. Le abitazioni storiche valgono infatti nel complesso 947 miliardi di euro, con un valore che solo negli ultimi dieci anni e’ raddoppiato e ha resistito ai contraccolpi della crisi. E’ quanto emerge da uno studio del Censis presentato oggi a Bergamo dal direttore generale, Giuseppe Roma, in occasione delle celebrazioni per i 50 anni dell’Ancsa (Associazione nazionale centri storici artistici), associazione nata per promuovere politiche di recupero.
Attraverso un modello di stima analitico, articolato per citta’ capoluogo e comuni minori, riferito al solo patrimonio residenziale storico (costruito cioe’ prima del 1919), depurato dallo stock degradato (in condizioni pessime o scadenti), si e’ cosi’ pervenuti a un valore complessivo delle abitazioni storiche pari a 947,4 miliardi di euro. Tale valore e’ dato per il 37% dai centri storici del Nord-Ovest, dove e’ localizzato il 34% dei metri quadri ‘antichi’ e dove pesano gli elevati valori immobiliari di Milano e di centri medi di elevatissimo pregio. Il Nord-Est rappresenta il 18,8% del valore economico complessivo, a fronte del 20,1% del patrimonio.
La quota del Centro Italia in termini di valore economico e’ pari al 24,6% sul totale nazionale, pesando in questo caso il peso del centro storico di Roma. Se si considerano invece le dimensioni fisiche del patrimonio la quota corrispondente e’ pari al 21,8%. Infine, nel Mezzogiorno e’ presente il 24,1% delle abitazioni costruite prima del 1919, ma si totalizza solo una quota del 19,6% in termini di valore.
“Se alle abitazione si aggiungono anche gli edifici destinati a uffici privati, alberghi, pubblici esercizi e negozi -commenta Roma- il valore commerciale dei nostri centri storici potrebbe sfiorare un ammontare fra 1,5 e 2 volte il Pil, esclusi naturalmente monumenti, palazzi d’uso pubblico e beni artistici, che sono una ricchezza che non ha senso monetizzare. Un’altra prova -aggiunge- della solidita’ patrimoniale dell’Italia”.
A riprova dell’importanza economica dei centri storici lo studio del Censis ha elaborato l’andamento dei prezzi di vendita nell’ultimo decennio relativo alle grandi citta’ e un selezionato campione di 20 centri intermedi. Dall’indagine emerge che nel 2009 i prezzi medi nelle aree storiche hanno raggiunto quotazioni massime a Roma (7.400 euro/mq.), Venezia (7.100 euro/mq.) e Milano (6.500 euro/mq.). Gli aumenti rispetto al 1999, al netto dell’inflazione, sono stati a Roma del 76,8%, a Venezia del 58,8%, a Milano del 46,9%. Tuttavia, quello di Firenze e’ il centro storico che nell’ultimo decennio si e’ rivalutato di piu’, con un +83% in termini reali.
Nelle grandi citta’ e’ aumentata inoltre la forbice fra i prezzi in centro, cresciuti mediamente di circa il 5% annuo, e quelli in periferia, aumentati per meno del 3%. Roma e’ la citta’ con la maggiore differenza fra valore del patrimonio storico e quello periferico, seguita da Venezia, Milano, Napoli, Palermo, Firenze, Torino, Bologna, Genova, Bari e Cagliari. L’elaborazione del Censis considera poi 20 fra i centri storici di citta’ intermedie a elevata qualita’ architettonica. I valori piu’ elevati si registrano a Bolzano (4.650 euro/mq.) e Bergamo (4.100 euro/mq.), seguite da Siena, Brescia, Vicenza, Padova e Treviso. I maggiori rimbalzi in termini reali fra il 1999 e il 2009 si sono registrati a Ferrara (+67,6%), Bolzano (+58,3%), Salerno (+54,1%) e Bergamo (+51%).
“Da un punto di vista strettamente immobiliare -rileva il presidente del Censis- le politiche di salvaguardia e valorizzazione dei centri storici hanno dato risultati eccellenti e a prova di crisi, ma hanno acuito le disparita’ sociali, con il rischio di far diventare la parte storica delle citta’ un ghetto per benestanti, dirottando la gran parte dei residenti verso poli di attrazione commerciale e di svago senza identita’. Un modello che va equilibrato -conclude- utilizzando lo spazio pubblico per tutti”.