Quando un ristorante si trova al piano terra di uno stabile condominiale, o, comunque, adiacente o in prossimità di edifici abitati, esistono delle precise normative da rispettare che, a volte, non vengono applicate a dovere. Il problema che nasce più frequentemente è quello che riguarda l’emissione degli odori, dei fumi, ma anche dei rumori che, inevitabilmente, crea un’attività commerciale di questo tipo.
L’emissione di odori e fumi, sgradevoli e nocivi per la salute dei condòmini di uno stabile, o di chi vive, comunque, nelle vicinanze di un ristorante, è un problema reale e un motivo frequente di controversie, anche accese; senza dimenticare il disturbo causato dal rumore, presente sia durante la giornata che di sera e, spesso, addirittura nelle ore notturne. Certo, chi ha investito su un’attività per la ristorazione, ha il sacrosanto diritto di lavorare per realizzare un guadagno, ma questo non deve arrecare disturbo o danno ad altre persone.
Un esempio di controversia tra un condomino e un ristoratore
Le controversie tra i condomini di uno stabile e i gestori di ristoranti sono, purtroppo, all’ordine del giorno; il motivo del contendere è legato, quasi sempre, alla presenza o meno di un impianto adeguato per lo smaltimento di odori sgradevoli e fumi nocivi; a peggiorare la situazione è il fatto che le regole comunali, per chi deve avviare un’attività di ristorazione, impongono delle procedure, per richiedere ed ottenere permessi e autorizzazioni varie relative all’installazione di una canna fumaria, che sono:
a) complesse e, spesso di difficile interpretazione;
b) differenti da Comune a Comune, con la confusione che ne deriva, lasciando spazio a problemi e ad interpretazioni arbitrarie.
Una sentenza della Cassazione, di qualche anno fa, fornisce un chiaro esempio del fatto che, quando si fa ricorso ad un procedimento legale, il problema viene risolto. La proprietaria di un’abitazione posta al piano superiore di un ristorante ricorreva in giudizio per far chiedere che venissero cessate le immissioni di odori, fumo e rumore che provenivano dai locali adibiti a ristorante.
Il titolare del ristorante, dal canto suo, eccepiva di non aver potuto installare la canna fumaria che gli avrebbe consentito di eliminare il problema, in quanto proprio quest’ultima gli aveva negato il permesso di appoggiarla al muro esterno della propria abitazione.
Una perizia tecnica (CTU), supportata da un progetto apposito, aveva confermato che il problema poteva essere superato installando una canna fumaria. Nonostante ciò, la Corte di Cassazione, con la sentenza n.8094, del 7 aprile 2014 , formulava le conclusioni secondo cui “il proprietario dell’immobile che subisce immissioni intollerabili non è obbligato ad accettare rimedi alternativi all’immediata interruzione delle immissioni stesse”, come, ad esempio, l’installazione di una canna fumaria. Spieghiamo perché:
· quando le immissioni rientrano nella normale tollerabilità, un giudice, bilanciando gli interessi delle parti contrapposte, ha i margini per richiedere che vengano contenute le immissioni, con il riconoscimento di un indennizzo per chi le subisce;
· accertata, invece, l’intollerabilità di tali immissioni, non c’è più margine per bilanciare gli interessi, per cui scattano dei rimedi per inibire le immissioni stesse, contemplando anche la possibilità del risarcimento del danno;
· chi si trova a subire delle immissioni intollerabili, quindi, non può essere obbligato a consentire una servitù sul muro della propria casa, per l’installazione di una canna fumaria che consenta di deviare le immissioni stesse;
D’altronde, il condominio non può impedire o vietare che venga installata una canna fumaria, come risulta dall’articolo 1102 del codice civile, che prevede il diritto all’installazione, per il titolare di un ristorante.
Infatti, relativamente ad un altro caso, una sentenza emessa dal Consiglio di Stato, ha confermato la legittimità del permesso concesso dal Comune ad un ristoratore, per la costruzione di una canna fumaria, nonostante un’assemblea di condominio avesse espresso un parere negativo. Ovviamente, chi procede all’installazione di una canna fumaria deve avere l’autorizzazione da parte del Comune e fornire la dimostrazione che l’impianto è a norma.
Soluzioni possibili
Avere una canna fumaria, per un ristorante, è obbligatorio per l’eliminazione di fumi e odori che si creano con la cottura dei cibi. Una canna fumaria a norma soddisfa la necessità di tutelare la salute sia delle persone che frequentano un ristorante e di coloro che ci lavorano, sia di chi abita nello stabile in cui il locale si trova; ma anche, cosa non certo trascurabile, dell’ambiente.
Naturalmente, il fumo non deve essere espulso all’altezza dei balconi, perché questo metterebbe a rischio la salute dei condomini; la canna fumaria del ristorante deve scaricare i fumi ad un’altezza tale da superare il tetto dell’edificio.
Quando ci sono dei problemi posti dal condominio, che non si riescono a superare, oppure non è possibile installare la canna fumaria per problemi di carattere tecnico, o ancora, quando ci sono dei divieti comunali motivati da vincoli di carattere storico o architettonico, l’unica soluzione è quella di installare un abbattitore di fuliggine e fumi, ovvero una cappa ai carboni attivi; questa, però, non è la scelta ideale, in quanto, nel trattamento e nell’eliminazione dei fumi, non è efficace quanto una canna fumaria: in pratica, non risolve al 100% il problema dovuto alla formazione di cattivi odori e produce, nel suo funzionamento, dei residui tossici che non vengono smaltiti; a questo si aggiunge la doverosa considerazione che un abbattitore ha un costo maggiore, rispetto a quello da sostenere per l’installazione di una canna fumaria, aumentato dalla manutenzione dovuta alla sostituzione periodica dei filtri.
La normativa vigente prevede che, in determinati casi, è ammesso l’uso alternativo di altri apparati o strumenti per l’aspirazione e il filtraggio dei fumi, altrettanto idonei ed efficienti, in sostituzione della canna fumaria tradizionale, ma che assicurino, nel rendimento, un risultato uguale o superiore, rispetto all’uso di una canna fumaria di tipo tradizionale.
Gli impianti tecnologicamente più avanzati
Una delle migliori soluzioni in commercio per risolvere questo tipo di problema, sono le cappe senza canna fumaria ovvero le cosiddette cappe UV che utilizzano un sistema per la purificazione dell’aria che disperde odori e vapori, grazie ai raggi UV.
Durante la cottura degli alimenti, grassi e olii vengono trattenuti dai filtri della cappa; se non vengono rimossi velocemente, possono dare origine alla formazione di funghi e al pericolo di incendi.
Questo tipo di cappa unisce l’effetto di un sistema di filtraggio tradizionale a quello delle lampade UV, che trasformano l’ossigeno in ozono, per mezzo di una reazione fotochimica, consente di abbattere sia le particelle dei grassi che gli odori, eliminando l’inquinamento olfattivo. Questo tipo di impianto viene scelto, sempre più frequentemente, in quanto, funzionando tramite un processo a freddo, non causa alcun tipo di inquinamento; ha anche il vantaggio di presentare una ridotta necessità di manutenzione.
Questi impianti mettono tutti d’accordo: i condomini, in quanto non è richiesta l’installazione di una canna fumaria, e i ristoratori, in quanto viene soddisfatta la loro necessità di fare impresa. Sono di recente applicazione, nell’uso pratico, altri sistemi alternativi che consentono lo scarico dei fumi senza l’uso di una canna fumaria; uno di questi sistemi è concepito per:
· Immettere aria dall’esterno, negli ambienti adibiti alla cottura dei cibi, attraverso un sistema di purificazione, dopo il filtraggio;
· Trattare l’aria esausta, presente nelle cucine, eliminando i vapori, gli odori e le impurità attraverso un estrattore a filtri attivi, che emette l’aria trattata nell’atmosfera, dopo averla sottoposta all’azione di un abbattitore che funziona ad acqua, perché sia resa inodore e sia portate a temperatura ambiente, eventualmente convogliando questa emissione in uno scarico diretto, a parete;
Questo nuovo sistema consentirà di evitare che si alteri l’estetica degli edifici, non avendo bisogno di una canna fumaria, ma anche di tutelare la salute dei condomini, perché l’aria esausta delle cucine verrà filtrata e purificata. Con questo sistema innovativo, le risorse tecnologicamente avanzate, disponibili per i ristoranti ma anche per i panifici, le pasticcerie, le friggitorie e le pizzerie, consentiranno una migliore qualità degli ambienti di lavoro e una maggiore tutela dell’ambiente esterno.
Un’altra tecnica di recente applicazione, efficace per l’eliminazione di fumi e vapori provenienti dai processi di cottura, funziona grazie ad un sistema di abbattimento dei fumi prodotti, attraverso il funzionamento di un impianto di ventilazione, dotato di un sistema di contenimento per le emissioni esterne.
L’impianto include una sezione ad umido e una a secco. L’abbattitore di fumo ad umido, servendosi di un getto d’acqua a pressione medio-alta, abbatte le particelle della fuliggine, degli olii e dei grassi che si trovano nei vapori e nei fumi prodotti dagli impianti utilizzati per la cottura.
All’interno di questo componente, in acciaio e a tenuta stagna, sono presenti delle rampe di distribuzione di un getto di acqua che funziona nel verso contrario rispetto al flusso di aria che lo percorre. Il ciclo di abbattimento produce delle acque reflue che non contengono agenti inquinanti, quindi da considerare come le acque reflue domestiche.
L’abbattitore a secco, formato da diverse sezioni filtranti, ha due funzioni: trattiene il materiale aeriforme in sospensione ed elimina i fumi dall’odore sgradevole. Questo sistema prevede una manutenzione mensile, per il controllo dei filtri, e una manutenzione di sostituzione degli stessi entro un periodo che non può superare i 4 mesi. L’aria viene smaltita all’esterno, ma in modo da non creare alcun tipo di disturbo ai condomini dello stabile; a questo scopo, anche la rumorosità dell’unità di ventilazione dell’impianto rispetta le normative sull’inquinamento acustico (legge n.447 del 1995 e DPCM 14/11/97).
