Da anni, ad Aosta, il tema degli affitti si concentra in poche frasi ripetute: ‘non si trovano case’ e ‘molti alloggi finiscono ai turisti’.
Una possibile risposta al problema, a cui avevamo dedicato anche un dossier a inizio 2025, arriva dal nuovo Accordo territoriale sui contratti di locazione a canone concordato del Comune di Aosta, presentato oggi, 24 giugno, al Salone ducale del Municipio.
Il documento, sottoscritto il 27 maggio dalle organizzazioni della proprietà e dai sindacati degli inquilini, in attuazione della legge 431 del 1998 e del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, sarà efficace per tutti i contratti stipulati e sottoscritti a partire dal 1° luglio 2026.
Che cos’è il canone concordato
Il canone concordato è una tipologia di contratto di locazione in cui il canone di affitto non è stabilito liberamente dalle parti, ma deve rientrare entro valori minimi e massimi fissati, appunto, dagli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini in uno specifico Comune.
Il nuovo accordo punta a incidere sulla situazione degli affitti ad Aosta, tema richiamato dal sindaco Raffaele Rocco in apertura della presentazione. “La locazione in città è stata negli ultimi anni da un lato oggetto di un aumento dei costi, dall’altro è entrata in concomitanza con lo sviluppo turistico della città”.
Rocco si rifiuta di parlare di ‘competizione’, ma il fenomeno ha numeri significativi: secondo l’ultimo censimento, in città sono 600 gli alloggi destinati agli affitti brevi. Per il sindaco, però, questa cifra non è l’unica causa della carenza di abitazioni disponibili per locazioni ordinarie. Pesano anche il timore dei proprietari di non essere pagati dagli inquilini e la necessità di ristrutturazione da parte del patrimonio disponibile.
A questi fattori si aggiunge il tema dei canoni, spesso considerati non adeguati alle aspettative dei proprietari. È su questo punto che interviene il nuovo accordo territoriale. L’obiettivo, ha spiegato Rocco, è “valorizzare il patrimonio esistente. Un patrimonio consistente che negli ultimi anni ha fatto difficoltà ad arrivare al mercato e che può intercettare la ricerca di casa da parte non solo dei cittadini aostani, ma anche delle persone che si trovano a dover vivere per un periodo di tempo ad Aosta per motivi di studio, lavoro o sport”.
Le novità dell’accordo
L’ultimo accordo territoriale del Comune di Aosta risaliva al 2020. Era stato sottoscritto poco prima della pandemia e, anche per questo, era rimasto in parte fuori dal dibattito pubblico. Lo dimostrano i dati: se a livello nazionale l’applicazione di strumenti simili raggiunge in media il 35-40 per cento, ad Aosta si ferma al 16 per cento, per meno di 200 contratti.
Il nuovo testo, ha spiegato Jean-Claude Mochet per l’Unione piccoli proprietari immobiliari (Uppi) Valle d’Aosta, punta a correggere gli aspetti dell’accordo precedente non più coerenti con un mercato immobiliare nel frattempo cambiato.
Resta invariata la suddivisione del territorio comunale in quattro aree omogenee, mentre cambiano alcuni elementi qualificanti l’unità immobiliare, utilizzati per determinare il canone concordato. Accanto a criteri più tradizionali, come la presenza di posti auto, aree verdi o ascensore, entrano anche le cantine a uso esclusivo, i pannelli solari, l’impianto fotovoltaico, il cappotto isolante o l’insufflaggio e la colonnina di ricarica a uso esclusivo o condominiale.
“Tutti gli accordi territoriali in Italia valorizzano soprattutto il metro quadro, ma noi abbiamo cercato di premiare anche l’alloggio efficientemente valido, considerando anche le ondate di calore sempre più frequenti, a cui assistiamo ad esempio in questi giorni. Per questo il canone varia anche in base alla classe energetica”, ha spiegato Mochet.
Il nuovo accordo distingue inoltre il canone in base alla tipologia di contratto: agevolato “3+2”, transitorio oppure per studenti universitari.
In particolare, il documento tiene conto dell’aumento di interesse verso i contratti per studenti. “Una tipologia molto meno diffusa nel 2020”, ha detto Mochet, “ma che ora piace sempre di più ai proprietari e che abbiamo cercato di valorizzare prevedendo un canone maggiore”.
È stato valorizzato anche il contratto transitorio, non soggetto a rinnovo automatico e con durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. “Spesso è difficile trovare casa per un periodo più lungo, magari perché il proprietario intende destinare l’alloggio a suo figlio in breve tempo”, ha aggiunto Mochet. Questa formula punta proprio a rispondere a esigenze temporanee del locatore o del conduttore, che devono essere indicate e motivate nel contratto.
Nel complesso, l’accordo interviene soprattutto per alzare i canoni, una delle richieste più sentite dai proprietari. L’aumento varia da zona a zona, ma per i contratti “3+2” si aggira intorno al 10-12 per cento. “Ci sentivamo dire che i canoni erano troppo bassi e per questo non erano applicati”, ha commentato Mochet. “Quindi abbiamo cercato di avvicinarci, per ogni zona, al valore di mercato, stando ovviamente più bassi considerate le agevolazioni fiscali previste da questo tipo di contratto”.
L’incremento riguarda in particolare la zona 3, semicentrale e collinare media, e la zona 4, periferica e collinare. Sono le aree dove si concentra una quota rilevante di alloggi sfitti e dove, secondo i firmatari, molti proprietari avevano finito per preferire il canone libero, a causa del divario troppo ampio con quello concordato.
I vantaggi per proprietari e inquilini
Se sono certo interessanti le modifiche formali introdotte nel nuovo accordo, a interessare di più sono i vantaggi del canone concordato, che forse non tutti conoscono e che riguardano entrambe le parti.
Per il proprietario sono previste la cedolare secca agevolata al 10 per cento, la riduzione del 25 per cento dell’Imu, la riduzione del 30 per cento dell’imposta di registro e le agevolazioni Irpef previste dalla normativa vigente.
Per l’inquilino, invece, i benefici consistono in un canone generalmente inferiore rispetto ai valori del mercato libero e nella possibilità di accedere a specifiche detrazioni fiscali Irpef.
Per ottenere le agevolazioni è però necessaria una condizione. “Per poterne beneficiare occorre un’attestazione di conformità rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo”, ha avvertito Mochet.
Lo ha ribadito anche Salvatore Barilaro del Sindacato unitario nazionale inquilini e assegnatari (Sunia). “Purtroppo in Valle d’Aosta diversi inquilini pagano un canone concordato che non è stato attestato. In questi casi vengono meno le agevolazioni fiscali. Ecco perché è importante che su questo accordo si faccia informazione, la cosa che forse è mancata di più per quello precedente del 2020”.
Barilaro è intervenuto insieme a Mochet anche a nome degli altri rappresentanti delle organizzazioni firmatarie presenti: Stefano Mazzocchi per Confedilizia Valle d’Aosta, Marisa Bitto per Sicec, Luigi Bozzetti per Savt-Casa e Giorgio Luberto per Uniat.
Secondo i firmatari, il nuovo accordo potrà contribuire a contrastare il mercato immobiliare ‘in nero’ e a limitare il ricorso a contratti “4+4” con canoni difficilmente sostenibili per un cittadino di classe media.
L’invito delle organizzazioni è a rivolgersi agli enti firmatari per avere informazioni e assistenza. “Questo accordo permette di ottenere un contratto a norma di legge, controllato, dove è anche chiaro su chi ricade la responsabilità in caso di necessità di manutenzione o di restituzione dell’immobile”, ha concluso Barilaro. “Speriamo davvero di dare una risposta al problema degli alloggi sfitti e di evitare il ricorso a ‘contratti della domenica’, fatti da un amico o da internet”.
