Cifre di compravendite record, ma anche un mercato immobiliare che va a tre velocità diverse. Sono i dati che emergono dal report Fiaip Monitora Valle d’Aosta, l’analisi sull’andamento sul mercato immobiliare residenziale presentato dalla Federazione italiana agenti immobiliari professionisti valdostana.
Per il 2025, i numeri parlano: una crescita del 15,5 per cento di compravendite rispetto al 2024. Ovvero, 2.561 totali. Nel 2024 erano state 2.216. Ed il peso del turismo c’è e si vede. Il modello di riferimento per il calcolo restano i dati dell’Agenzia delle entrate: “È uno strumento utilizzato da tutti quelli che lavorano nel nostro settore – ha spiegato il presidente regionale Fiaip Angelo Aresu –, sempre strutturato in base ad un appartamento di 80/90 m2 e classificato in base alla vetustà: quindi da ristrutturare, in buono stato, o ristrutturato nuovo”.
“L’anno scorso sono state raggiunte cifre record anche in Valle d’Aosta, con il maggior numero di transazioni eseguite – ha spiegato Roberto Nale, vicepresidente Fiaip –. La nostra regione ha tre tipologie di mercato. Rispetto allo scorso anno ci sono stati incrementi principalmente dovuti alla buona salute mercato delle seconde case nelle località turistiche più rinomate come Courmayeur, Cervinia, Gressoney, Ayas, Cogne, La Thuile. È un mercato molto dinamico. Su queste zone, proprio per effetto del loro successo, riscontriamo però una diminuzione dell’offerta a fronte di una domanda che rimane comunque sostenuta. E che, proprio per una legge del mercato, provoca aumenti dei prezzi”.
Questo l’oggi. E domani? “Il trend per il 2026 parla di circa un + 4 per cento di compravendite rispetto al 2025, in linea con il dato nazionale.
Le compravendite nei comuni
I comuni con più di cento compravendite nel 2025 sono stati Aosta (402), Courmayeur (207), Valtournenche (178), Gressan (120) e Saint-Vincent (116). La maggioranza dei comuni – 57 su 74 – registra invece meno di 50 transazioni normalizzate. In quattro comuni – Bard, Jovençan, Oyace e Rhêmes-Notre-Dame – non è stata registrata alcuna compravendita nel corso dell’anno.
Le “tre velocità”
“È un mercato a tre velocità – aggiunge Nale –. Maggiore per queste località turistiche, seguite da Aosta e alcuni comuni della media Valle. Per il capoluogo, a differenza del dato regionale, nel 2025 e all’inizio del 2026 si viaggia alla stessa velocità da diversi anni. È un valore sensibilmente stabile dal 2021, un prezzo medio di 1.604 euro al metro quadrato, che rimane simile da diversi anni”.
Fuori da Aosta e dalle zone squisitamente turistiche, qualcosa – inevitabilmente – cambia: “48 comuni su 74 restano invece sotto la media nazionale sia per numero di compravendite, sia a livello di quotazioni, che sono molto basse – dice ancora –. Sono i comuni dove, purtroppo, al momento non ci sono attrattive turistiche e neanche residenziali”.
Insomma: “L’economia del mercato immobiliare valdostano regge prevalentemente sul turismo, come per molti altri settori”.
La spinta del turismo
Il turismo, appunto: “Dopo il Covid, tra il 2024 ed il 2025 è stato registrato un incremento di turisti di circa 3,6 milioni l’anno in regione – ha spiegato invece il vicepresidente Fiaip Angelo Cominelli –. Nel 2025 c’è stato un aumento a 4,5 milioni complessivi, il +12 per cento circa. Ma, soprattutto, un aumento di turisti stranieri”.
Questione non di poco conto: “Gli stranieri acquistano prevalentemte seconde case in cui passare le vacanze, in alcuni casi investono in alberghi o riqualificano vecchie strutture – ha aggiunto il segretario Fiaip Luca Molteni –. Le zone di maggior investimento di capitali stranieri sono le località a vocazione turistica, quindi le aree del Monte Bianco, del Cervino e del Monte Rosa. Ma sono clienti che, dal nostro punto divista, riscontrano difficoltà ad acquistare nel nostro paese a causa delle normative, dei processi di acquisto e della burocrazia. È un trend in crescita che va avanti da diversi anni e si prospetta in aumento”.
Affitti e affitti brevi
“C’è un dato interessante, da un paio di anni a questa parte è stata promulgata la legge sugli affitti turistici – aggiunge Nale –. Tutti proprietari devono munirsi di un codice identificativo. In Valle d’Aosta ci sono circa 9.000 codici. Se lo equipariamo ai 137 mila immobili censiti abbiamo un’incidenza di appartamenti del 6,47 per cento circa. Il che dimostra l’economia prevalentemente turistica della Valle”.
Sugli affitti brevi aggiunge: “C’era sensazione che gli appartamenti per affitti brevi avesse eroso il mercato delle locazioni ordinarie. Ad Aosta c’è una carenza significativa di appartamenti per locazione ordinaria. Sono registrati 1.049 contratti. 300 sono transitori: studenti, lavoratori temporanei e turistici superiori a 30 giorni. L’ordinario sono solo 539 contratti. Abbiamo tante richieste di affitto e pochissime disponibilità di appartamenti”.
Le “luci spente”, ovvero gli alloggi sfitti di Aosta
“È venuta a mancare completamente l’offerta di abitazioni per le fasce più deboli – sempre Nale –, gli alloggi pubblici sono sempre meno e non vengono più costruiti, i quadri normativi sono inadeguati. Ad Aosta abbiamo individuato 21 mila abitazioni censite, le famiglie residenti sono 16 mila 600. Quindi, un saldo di circa 4.400 appartamenti liberi. Di questi, circa 620 sono affitti brevi. Rimangono 3.800 appartamenti di cui non si sa niente, vengono definiti luci spente, non ci abita nessuno”.
La domanda è ovvia: “Come mai ci sono appartamenti vuoti? Le ragioni le conosciamo: incertezza del diritto per riottenere un immobile con un inquilino moroso o una famiglia di persone magari anziane, aumento costi di ristrutturazione che incidono in modo significativo. Inoltre, gli alloggi non ristrutturati sono molto energivori e si considera troppo rischioso affittare a famiglie con redditi precari piuttosto che tenerli vuoti e spegnere il riscaldamento. La crisi degli alloggi è sentita anche ad Aosta, sebbene meno rispetto ad altre località d’Italia”.
Ma anche il turismo ha i suoi lati negativi: “Nelle località turistiche, sia i prezzi degli appartamenti sia i canoni sono molto elevati. Alcune strutture ricettive hanno anche cento dipendenti, spesso stagionali. E dove li mettiamo a dormire? Abbiamo diverse difficoltà anche su questo fronte. Sono tutti argomenti da affrontare anche a livello politico. In Trentino, per gli stagionali, stanno cercando di risolvere con riqualificazione di vecchi immobili, ovviamente non nelle località più turistiche, ma vicino, dove il mercato non è così attrattivo”.
I mutui, l’asse si sposta verso le case ecosostenibili
Infine, un passaggio dovuto sul tema dei mutui. “In questo momento, gli istituti di credito sono molto più interessati a finanziare gli acquisti prima e seconda casa ecosostenibili, per i crediti e mutui definiti green – aggiunge Massimiliano Carta -. Sono più favorevoli, agevolati e le rate più accessibili a clienti che devono pagare il mutuo. Gli immobili con classe energetica non elevata rendono la conformità normativa cruciale. La collaborazione tra istituti di credito e operatori è fondamentale”.
